Чи має сенс будувати повністю заглиблений розподільчий центр, як розрахувати рівень автономності укриття, чому для цивільного сектору перемагає гібридна модель будівництва складу та які у 2026 році працюють державні механізми?
В заключній статті циклу статей про заглиблені об’єкти зберігання, укриття та підземні сховища Павло Пекер, архітектор та засновник бюро Peker & Partnersрозповідає про:
Фактори ціноутворення: конструктив, ґрунти, інженерні системи, рівень захисту
Які основні фактори найбільше впливають на вартість? За інших рівних умов найбільше впливають конструктив та інженерія. Якщо технологічні процеси однакові в наземній і підземній «коробках», то конструктивна оболонка буде дуже сильно відрізнятися. У наземній споруді огороджувальні конструкції несуть себе та відділяють простір від зовнішнього середовища. Під землею оболонка несе і себе, і ґрунт, і має ще додатково захисні властивості.
Важливим фактором є властивості ґрунту і наявність ґрунтових вод. Високий рівень ґрунтових вод означає водозниження на час будівництва, складні гідроізоляційні заходи і дренаж. Це один з тих факторів, які значно здорожчують будівництво, і саме тому геологія є критично важливим критерієм.
Інженерія. Подача повітря через розгалуження повітропроводів з поверхні, системи димовидалення, протипожежні системи. Всі вони мають працювати так, щоб забезпечити і надійність, і комфорт. Пожежна машина не зможе ззовні загасити пожежу в підземній споруді, тому все всередині має бути влаштовано дуже надійно.
Чи можна перевикористати типовий проєкт захищеного РЦ чи укриття?
Так, проєкти повторного використання суттєво заощаджують час замовника. В Україні для них є окремий порядок, затверджений постановою КМУ №1160 від 14 жовтня 2022 року. Якщо рішення типові і все стандартизовано, то «коробка» залишається, змінюється тільки прив’язка, генеральний план, огороджувальні конструкції та фундаменти, виходячи з геологічних умов.
За нашим досвідом близько половини проєкту залишається без змін, відповідно близько половини вартості проєктних робіт та терміну виконання.
З особистої практики можу сказати, що такий підхід був поширеним під час індустріального будівництва, бум якого припав на 70–80-ті роки, і мій батько, архітектор Аркадій Пекер, безпосередньо займався стандартизацією рішень щодо житла. В ринкових умовах та в конкурентному середовищі компанії намагаються стандартизувати рішення всередині себе і не віддавати їх назовні. Тому цінуються проєктувальники, що мають напрацьовані стандартизовані рішення, які швидко можна застосувати під конкретні задачі. І BIM-технології дають нам можливість швидко використовувати ці напрацювання в різних проєктах. Це заощаджує найважливіший ресурс — час.
Гібридна модель будівництва, світовий досвід та механізми захисту від ризиків
Найбільш перспективний для українського бізнесу є гібрідний формат будівництва. У будь-якому випадку у кожного підземного об’єкта є наземна частина, і саме вимоги бізнесу диктують, яким має бути співвідношення наземної частини до підземної. Те, що має бути точно захищено під землею, це укриття для людей та критична інфраструктура: операторські, серверні та найцінніший товар. Усе інше лишати нагорі чи заглиблювати вирішує доцільність, яку можна порахувати.
Так живе, наприклад, Гельсінкі. У місті є окремий генеральний план підземного простору, понад 400 підземних об’єктів і близько 10 мільйонів кубометрів під паркінги, склади і промисловість, і більшість з них у мирний час просто працюють, а в разі загрози стають укриттями. А Швейцарія за законом має місце в укритті практично для кожного мешканця, і ці укриття роками використовуються як підвали, спортзали і сховища.
З 1 січня 2026 року в Україні працює державний механізм страхування воєнних ризиків через Експортно-кредитне агентство за постановою КМУ №1541, і влітку 2026 року перелік майна для нього розширили. Тобто питання захисту для бізнесу стає питанням капіталізації і страхованості активу. Ринок при цьому будує: у 2025 році тільки Київ отримав 216 тисяч квадратних метрів нових складів, а вакантність знизилася до 3,5%.
Примітка редакції Logistics in Ukraine: Наочним підтвердженням необхідності заглиблення критичних ресурсів є паливний сектор. Через вразливість наземних резервуарів та ризики блокування закордонного зберігання в ЄС, держава запустила програму пільгового кредитування будівництва підземних сховищ (до 1 млрд грн під 5,5% річних зі стислими термінами введення в експлуатацію).
Окрім механізмів страхування через ЕКА, для українського бізнесу запрацювала повноцінна юридична інфраструктура відшкодування збитків. Міжнародний Реєстр збитків для України (RD4U) відкрив для подання всі 43 категорії заяв (зокрема щодо руйнувань промислової, складської та критичної інфраструктури). Це створює юридичну основу для фіксації втрат і подальших виплат через міжнародну Компенсаційну комісію та Компенсаційний фонд.
З чого почати проєктування складу із захищеною спорудою чи укриттям?
Починати потрібно з правильного технічного завдання. І тут допомагають професійні проєктувальники: вони змоделюють технологію та процеси, розрахунками підтвердять захисні властивості конструкцій і разом із замовником сформулюють, що саме і від чого треба захистити. Тоді проєкт стає передбачуваним, і за його реалізацію відповідають конкретні люди.
Саме проєктувальники визначать завдання геологам для дослідження ділянки: кількість, розташування та глибину вишукувальних свердловин. Технологи-проєктувальники разом з технологами замовника складуть технологічну схему. Архітектори та конструктори перетворять цю схему на просторово-планувальні рішення в конструкціях з певними параметрами захисту, а інженери підключать обладнання до мереж та створять комфортні й безпечні умови для процесів, що відбуваються всередині.
Типові помилки на старті можу узагальнити так: до нас іноді звертаються коли будівництво вже розпочато без проєкту і замовник виявляє проблеми, які можна було б уникнути маючи комплексний проєкт з усіма інженерними мережами. Це коштує дорого і по часу, і по грошам. Тому особисто я і наша компанія Peker & Partners консультуємо та підключаємось до таких проєктів на ранніх стадіях, на етапі вибору ділянки та створенню концепції.
Доєднуйтеся до спільноти, feel free, отримуйте аналітику ринку, огляди подій зі сфери логістики та ділиться вашою експертизою.
