Об инвестиционной привлекательности складского сегмента недвижимости, стоимости строительства “под ключ” и корреляции A – D классификации с “Державним классифікатором будівель та споруд” поведал Ростислав Симонов, руководитель Департамента стратегического консалтинга Ukrainian Trade Guild (UTG). По его мнению, в ближайшие 2-3 года будет наращивание площадей в объемах 30 – 50 тыс. кв.м, что однако не достаточно для резкого изменения ставок.

Сопоставляя различные отчеты, отмечаем что в одном и том же временном интервале существенно разнятся данные по объему рынка, вакантности, спросу и предложению. В одних отчетах учитывают складские помещения при производстве, в других —исключительно рассматривают склады, как спекулятивный объект. Что понимают под «складской недвижимостью»?

— Такое происходит везде. Мы, к примеру, не учитываем при анализе вакантности склады ниже категории С. Конечно, мы знаем о них существовании, они нанесены у нас на карты и, более того, подобные реконструированные склады 50-х — 80-х годов занимают весомую часть рынка порядка 70%. Однако мы не принимаем их в расчет при оценивании рынка, поскольку они не могут удовлетворить актуальный насущный спрос со стороны заказчиков. Конечно, подобные старые ресурсы недвижимости все еще удовлетворяют спрос со стороны небольших компаний, но не влияют существенно на формирование спроса на склады категорий А и В. На сегодняшний день, именно по причине отсутствия на рынке качественного предложения складских площадей, операторы вынуждены строить объекты build to suit.

Тем не менее, унификация ведь должна быть. Стоит ли пересмотреть «Державний класифікатор будівель та споруд»?

— Есть не гласная коммерческая классификация А – D, которую используют игроки рынка. По сути, складскую недвижимость оценивают по некоторым базовым параметрам — старая / новая постройка, уровень потолков, шаг колонн. Системные операторы международного уровня ссылаются на европейскую классификацию, которая в свою очередь содержит перечень основных пунктов для оценки объектов складской недвижимости, как-то: качество постройки, инженерия в части температурного режима, системы пожаротушения, наличие грузовых лифтов на 20 тыс. м², высота потолков не менее 12 м и шаг колонн.

Поскольку в Украине высококачественных складов не много, а рынок формируется из индивидуальных потребностей — порядка 79% в 2017 году было построено под build to suit, то подобный спрос не дает возможность «подвести» общую классификацию под объекты индивидуальных технических заданий. Если взять Германию, например, в которой сдают 4 – 4,5 млн. м² в год, то у нас — лишь 120 м² с учетом покупки АТБ. Рынок еще не сформирован под необходимость делать детальную классификацию, с учетом преобладания на рынке built to suit.

В течение нескольких лет строительстве складов шло в формате build to suit. Как обстоят дела сейчас?

— В 2017 году всего было построено 9 100 м² под аренду, а при этом порядка 70 тыс.м² под build to suit. И даже эти 9 тыс. м² были построены не новым комплексом, а расширением существующего.

Какие тенденции вы отмечаете на рынке складской недвижимости в данный момент времени?

— Логистический рынок в Украине формируется в основном из договоров аренды до 5 тыс. м². Цена аренды варьируется слабо: А класс — 4 у.е./м², В класс — 3 у.е./м².

В то же время, ситуация по сравнению с прошлыми годами улучшилась — по основным направлениям от Киева наблюдаем 0-вую вакантность (в Днепре и Черниговском направлении). По основным транспортным магистралям в сторону Варшавского, Черниговского направления наш анализ показывает вакантность от 0 до 4%. Есть основания полагать, что в ближайшее время склады будут активно развиваться в Западных регионах и в Одесском направлении.

Основным же потребителем складской недвижимости остается ритейл и логистические операторы, на долю которых приходится 30- 35% всего спроса. В Украине рынок складской недвижимости не насыщен по сравнению с Европой. В Англии, например, в каждом небольшом городе есть распределительные центры на 15 – 20 тыс. м², которые обслуживают небольшие географические зоны и формируют добавочную цену на товары (за счет операций расфасовки, упаковки, перегруппировки и отправки по различным точкам сбыта). Логистика в принципе должна развиваться в этом направлении.

Положительный фактор развития логистики в Украине в контексте мировой цепочки управления поставками делает страну потенциально привлекательной для инвесторов. Полагаю, со стабилизацией политической ситуации мы увидим рост инвестиционных сделок.

В контексте инвестиционной привлекательности, как обстоят дела со стоимостью строительства и арендой?

— На сегодняшний день ставка капитализации в Украине довольно привлекательна для инвесторов, и составляет в среднем 12 – 13% годовых. В Европе в среднем 6%. Сегодня в склады выгодно вкладывать при такой ставке капитализации. Для сравнения, сроки окупаемости сухого склада составляют от 8 лет, торговой недвижимости — 5 лет, офисной— 6-7 лет. Строительство склада «под ключ» обойдется в 600-700 у.е./м², а суперсовременный категории А обойдется в 900- 1000 у.е./м². Для европейского инвестора это хороший показатель.

Определенно востребованы в Украине и холодные склады, их доля пока крайне мала в общем предложении, и инвестиционная привлекательность растет с каждым годом.

Что до арендных ставок, то они не вернулись на докризисный уровень 2007 года. И я полагаю, что мы не увидим докризисные 6 – 10 у.е./м² в связи с физическим увеличением на рынке количества предложений, изменении в запросах потребителей. Ставки аренды в среднем колеблются в пределах 3 – 4 у.е./м². В ближайшие 2-3 года будет наращивание площадей в объемах 30 – 50 тыс. м², но это не достаточная цифра, чтобы спровоцировать резкое изменение ставок.

В то же время МВФ дает хорошие прогнозы для Украины в целом — рост валового внутреннего продукта (ВВП) Украины в 2018 году на уровне 3,2 (World Economic Outlook). Да и общее настроение экспертов в оценивании перспектив промышленной и складской недвижимости обнадеживает.