Ринок логістичної нерухомості в Україні часто описують різними цифрами. У двох дослідженнях можуть аналізуватися однаковий регіон, однаковий сегмент і той самий період, але результати суттєво відрізняються. Причина не завжди полягає в методології збору даних. Часто проблема значно простіша — різне трактування базових термінів.
Одні аналітики враховують лише сучасні складські комплекси певною площею, введені в експлуатацію після певного року. Інші застосовують власні критерії щодо класності складів, температурного режиму, функціонального призначення або конструктивних характеристик будівлі. У результаті навіть такі поняття, як «логістичний центр», «складський комплекс», «холодний склад» чи «склад класу А», можуть мати різний зміст залежно від автора дослідження.
Коли учасники ринку використовують різні визначення одних і тих самих понять, порівнювати статистику, оцінювати ринок або ухвалювати інвестиційні рішення стає значно складніше. У цьому матеріалі розглянемо, які терміни є загальноприйнятими, що регулюється нормативними документами, а що є лише ринковою практикою або усталеною широковживаною формою визначеннями.
Що таке трансформаційний логістичний центр?
Трансформаційний центр — об’єкт, де матеріальний потік змінює свої характеристики (асортимент, упаковку, місце, час).
До них належать:
- Логістичні та розподільчі центри
- Фулфілмент-склади
- Крос-док термінали
- Хаби
- Митні склади
- Термінали перевалки
- Холодні склади
У багатьох оглядах ринку можна зустріти спроби проаналізувати «сегмент фулфілмент-складів» або «ринок об’єктів крос-докінгу».
Втім: Фулфілмент і крос-докінг не є об’єктами нерухомості чи видами економічної діяльності. Це виключно назви логістичних операцій в процесі роботи з потоками вантажів
Чи можуть послуги фулфілменту або крос-докінгу “переїхати” в окреме приміщення – звісно. Тому й з’явилися такі назви як “фулфілмент-склад”. Втім, ці послуг можуть бути надані в межах універсального складу, виокремлені зонально.
Фулфілмент (Fulfillment) — це технологічний комплекс операцій з моменту оформлення замовлення покупцем до моменту отримання ним товару (прийомка, поодиничне або дрібнооптове зберігання, поштучна комплектація, пакування, маркування, передача кур’єрським службам та обробка повернень). Приклад, термінали Нова Пошта, Укрпошта.
Крос-докінг (Cross-docking) — це перевалка вантажів, за якої етап тривалого зберігання в зоні основного складу повністю відсутній. Тобто вантаж розвантажується, сортується за напрямками та одразу завантажується у вихідний транспорт.
Об’єктом нерухомості в обох випадках є універсальний або спеціальний склад (найчастіше комерційного класу А або В), а фулфілмент чи крос-докінг — це лише те, що відбувається всередині його зон. Коректно говорити: «склади для проведення фулфілмент-операцій» або «розподільчі центри з технологічними зонами крос-докінгу», але це довго, а ринок і таак все розуміє.
Те саме стосується й «складів контрактного зберігання» — це не тип будівлі, а тривала партнерська угода між клієнтом та 3PL-провайдером, яка передбачає надання ексклюзивного сервісу під вимоги конкретного замовника на базі стандартного складу.
Тож в гарним тоном аналітичних звітів стали примітки, що саме дослідники відносять до певного поняття складу.
Які стандарти визначають склад як тип нерухомого майна: Перехід на НК 018:2023
Для ідентифікації складів як фізичних об’єктів нерухомості та визначення бази оподаткування більше не можна використовувати застарілий ДК 018-2000. В Україні діє Національний класифікатор будівель і споруд НК 018:2023.
Згідно з ним, логістичні об’єкти чітко розмежовані за функціональними групами:
- Група 123 «Будівлі торговельні» — містить клас 1230.5 «Бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування». Сюди відносять об’єкти розподільчої логістики ритейлу.
- Група 125 «Будівлі промислові та склади» — містить клас 1252 «Резервуари, силоси та склади», який ділиться на чіткі підкласи:
- 1252.5 «Склади спеціальні товарні»
- 1252.6 «Холодильники» (розподільчі підприємства складського типу для швидкопсувних продуктів)
- 1252.7 «Складські майданчики» (відкриті чи під накриттям)
- 1252.8 «Склади універсальні»
Класифікація складів A – D: комерційні та будівельні вимоги
Поза нормативним полем існує комерційна класифікація складських та логістичних споруд:
| Клас | Висота стель | Крок колон | Особливості конструкції |
| A+ / A | 13+ м | 12+ м | Одноповерхові, легкі металоконструкції, сендвіч-панелі, докові ворота (1 на 500 м²) |
| B+ / B | 8–12 м | 6–12 м | Одно- або багатоповерхові, середній рівень інженерії та підлоги |
| C | 6–8 м | — | Реконструйовані Brownfield-об’єкти, капітальні адмінбудівлі старого фонду |
| D | до 6 м | — | Підвальні приміщення, неопалювані виробничі цехи, ангари |
Вимоги будівельних нормативів: ДБН та пожежна безпека
Комерційну класність A–D у жодному разі не можна плутати з категоріями складів за вибухопожежною та пожежною небезпекою (А – Д), де А це найбільш вибухопожежонебезпечної категорії, Д – найменш небезпечна. Це закріплено в ДСТУ Б В.1.1-36:2016 Визначення категорій приміщень, будинків, установок за вибухопожежною та пожежною небезпекою.
Тож сучасний девелоперський склад класу «А» за пожежними нормами може отримати категорію «В» або «Д». Крім того, будівельні норми жорстко регламентують параметри висотно-стелажного зберігання (від 5,5 до 25 метрів), вимагаючи для них виключно одноповерхового проєктування з підвищеним ступенем вогнестійкості та специфічними кроками колон (регулюється ДСТУ).
Що таке Brownfield та Greenfield складські будівлі?
Згідно до комерційної класифікації нерухомості (прийнятої у США та Європі), об’єкти за способом виникнення поділяють на два фундаментальні типи:
- Brownfield («коричневі майданчики») — майнові комплекси недіючих виробничих підприємств, пристосовані під потреби нового об’єкта шляхом реконструкції, капітального ремонту та перепрофілювання.
- Greenfield («зелені майданчики») — логістичні комплекси, побудовані з нуля на раніше непідготовлених земельних ділянках із підведенням нових комунікацій.
З огляду на економічну ситуацію початку 90-х років ХХ століття, коли значна кількість радянських підприємств припинила існування, розвиток українського складського сегменту розпочався саме з категорії Brownfield. По мірі розвитку ринку, адаптації та перегляду застарілих стандартів з’явилися масштабні проєкти категорії Greenfield, представлені переважно на столичному ринку та в ряді великих міст-хабів.
Оскільки ринок вимагав високих темпів розвитку, комерційна термінологія випереджала оновлення державних стандартів, що й заклало підвалини сучасної плутанини в даних різних компаній.
Як читати звіти з аналізу ринку складської нерухомості?
Звертати увагу на те, які компанія використовує оціночні критерії та надає визначення об’єктам аналізу.
Наприклад, аналітики DTZ традиційно об’єднують в один показник складську й логістичну площу, враховуючи приміщення від 10 000 кв.м, введені в експлуатацію після 2001 року (включаючи мезоніни та офіси). Натомість аналітики UTG (Ukrainian Trade Guild) часто взагалі не враховують у звітах вакантності об’єкти нижче класу С, хоча реконструйовані радянські склади довгий час становили до 70% регіональних ринків.
Тож дослідження та аналізи ринку складської нерухомості важливі так само, як розуміння відмінностей їх даних, а для цього знання основ логістики стане в нагоді.
Помітили неточність або знаєте нормативний документ, який варто додати до матеріалу? Напишіть нам. Ми регулярно оновлюємо статті відповідно до змін законодавства та розвитку галузевої практики.
Автор: Олександра Горбенко — PhD in Economics, експертка зі стратегічних комунікацій, B2B-маркетингу та розвитку партнерств у логістиці й Supply Chain. Засновниця Logistics in Ukraine.