2025 рік став найактивнішим для ринку складської нерухомості Києва за останнє десятиліття. Річний обсяг валового поглинання склав близько 217 000 кв.м (+30% р/р). Зростання попиту переважно було зумовлене орендою у нововведених складських об’єктах, що відображає реалізацію відкладеного попиту на великі площі, а також заміщення орендарями складських площ, пошкоджених з 2022 року. Такі дані дослідження компанії EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові.
Попит на складську нерухомісь: хто є драйверами ринку
Попри різке зростання попиту, настрої орендарів залишалися обережно-активними. Такий стрибок обсягу транзакцій відбувся після тривалого затишшя через відсутність нової пропозиції і мав переважно опортуністичний характер:
- Ритейлери забезпечили 51% загального валового поглинання
- Логістичні оператори (44%)
- Компанії фармацевтики та медицини (5%).
E-commerce сегмент залишався основним драйвером попиту в секторі, оскільки постійні зміни у споживчій поведінці та адаптація бізнесу до умов війни посилили залежність від онлайн-продажів і дистрибуційних мереж. Сектор фармацевтики та медицини демонстрував стабільне зростання, підтримане розширенням діяльності дистриб’юторів і аптечних мереж. Упродовж 2022–2025 років цей сектор забезпечував 10%–15% щорічного валового обсягу поглинання. Водночас, пропозиція готових до використання фармацевтичних складів залишається обмеженою, що спонукає орендарів адаптувати сухі склади відповідно до нормативних та технічних вимог.
Введення в експлуатацію нових об’єктів складської нерухомості
2025 рік став рекордним за обсягами введення в експлуатацію нових об’єктів. Річний обсяг нових складських площ становив близько 216 000 кв.м — найвищий показник річної пропозиції з 2008 року.
У результаті загальний обсяг конкурентної пропозиції зріс до близько 1,57 млн кв.м (+12% з початку року) і повністю відновився до довоєнного рівня.
Серед ключових нових об’єктів:
- Логістичний комплекс «Олександрівський» III-IV (145 000 кв.м)
- Логістичний комплекс «Чайки» IV (32 400 кв.м)
Крім того, 11 000 кв.м складських площ комплексу RLC, пошкоджених у 2022 році, було відновлено та повернуто до конкурентної пропозиції.
Обсяг майбутньої пропозиції на 2026 рік залишається високим і, як очікується, складе 90 000 кв.м складських площ.
Додаткова девелоперська активність формуватиметься за рахунок проєктів build-to-suit. Зокрема, великий національний 3PL-оператор побудує дві черги BTS-проєкту загальною площею 26 000 кв.м..
Вакантність і орендні ставки
Попри суттєве зростання нової пропозиції, рівень вакантності знизився до 3,5% (-0,3 п.п. з початку року). Більшість нових об’єктів виходили на ринок із значним обсягом попередніх угод оренди, а решта площ була швидко поглинена.
Доступність сучасних великих складських площ залишається обмеженою.
Прайм ефективна орендна ставка залишилася стабільною на рівні $5,3/кв.м/міс (без ПДВ та OPEX) — на рівні довоєнного пікового періоду 2019–2021 років.
Більшість орендних угод продовжували укладатися в національній валюті. Запитувані орендні ставки у гривневому еквіваленті для сухих складів зросли в середньому на 9% з початку року і коливаються в діапазоні 200–250 грн/кв.м/міс ($4,8–$5,5).
«Ми очікуємо, що ринок складської нерухомості Києва залишатиметься стабільним у 2026 році, за підтримки стійкого попиту, поступового укріплення прайм орендних ставок та подальшого поглинання нових складських площ.
Обмежена пропозиція якісних складських площ та помірне зміцнення орендних ставок створюють передумови для подальшої реалізації проєктів build-to-suit, зокрема для великих ритейлерів і логістичних операторів, які потребують індивідуальних рішень.
Крім того, девелопери дедалі більше зосереджуються на дефіцитних форматах, зокрема на мультитемпературних складах, де попит і надалі перевищує наявну пропозицію. Водночас підвищені безпекові ризики та макроекономічна невизначеність і надалі впливатимуть на ухвалення рішень у короткостроковій перспективі», – каже Наталія Сокирко, директор департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові.