Останні десятиліття в бізнесовій і професійній літературі з питань логістики досить вільно використовують термінологію щодо об’єктів складської нерухомості логістичної інфраструктури. Це не дає змогу отримати об’єктивну оцінку ємності ринку складської логістичної інфраструктури. Різні компанії надають власні трактування об’єктам трансформаційних центрів і аналізи ринку мають неабиякі розбіжності.

У просуванні матеріального потоку (вантажів) значну роль мають трансформаційні центри — центри, в яких відбувається перетворення вантажів і надання їм більших споживчих цінностей. Існує багато класифікацій трансформаційних центрів, до яких відносять: термінали, хаби, оптові сховища, комерційні парки, розподільчі центри, митно-ліцензійні склади, склади готової продукції, «холодні» склади, склади фулфілмент і крос-докінг операцій тощо. Загалом, трансформаційні центри можна згрупувати за багатьма ознаками: виробничими, юридичними, фінансово-економічними, технічними тощо.

З позиції базових функціональних областей  логістики (постачання – виробництво – розподіл), трансформаційні центри (ТЦ) представлені трьома гілками. ТЦ логістики постачання спеціалізуються на накопиченні і зберіганні МП (сировини, матеріалів, комплектуючих та іншої продукції виробничого призначення) і задовольняють першочергово виробничі потреби.  ТЦ виробничої логістики входять до організаційної системи виробничих підприємств і призначені для підтримки безперервного виробничого процесу продукцією незавершеного виробництва, приладами, інструментами, запчастинами та ін. ТЦ розподільчої логістикипідтримують безперервний рух товарів із сфери виробництва в сферу споживання, тобто беруть участь в перетворенні виробничого асортименту в торгівельний.

Аби закріпити певні назви ТЦ за функціональними областями логістики, що вони обслуговують, потрібно визначитися зі термінологією та законодавчими вимогами до них.

Склади, як вид економічної діяльності

Якщо вести мову про складську діяльність, доцільно скористатися сайтом Держстат України, де можна ознайомитися з кодами видів економічної діяльності за КВЕД-2005 та КВЕД-2010. Складська діяльність належать до секції Н — Транспорт, складське господарство, поштова та кур’єрська діяльність.

Ця секція включає забезпечення пасажирських і вантажних перевезень залізничним, трубопровідним, автомобільним, водним або повітряним транспортом, а також допоміжну діяльність, таку як діяльність терміналів і автостоянок, вантажно-розвантажувальні роботи, зберігання тощо. Секція Н складається з декількох розділів.

Розділ 52 присвячено складському господарству та допоміжній діяльності у сфері транспорту. Цей розділ включає зберігання на складах і допоміжну діяльність під час транспортування, у т.ч. функціонування транспортної інфраструктури (наприклад, аеропортів, причалів, портів, тунелів, мостів тощо), а також діяльність транспортних агентств і транспортне оброблення вантажів. У свою чергу розділ містить 2 групи: 52.1 “Складське господарство”, і 52.2 “Допоміжна діяльність у сфері транспорту”.

Група 52.1 має клас 52.10 “Складське господарство”, який включає: діяльність із зберігання та складування всіх видів товарів (експлуатацію зерносховищ, товарних складів загального призначення, складів-холодильників, бункерів тощо); зберігання товарів у зонах вільної торгівлі, заморожування продуктів в інтенсивному потоці повітря. Цей клас не включає: послуги стоянок для автотранспортних засобів (52.21); експлуатацію складів самообслуговування (68.20); надання в оренду вільних приміщень (68.20).

Група 52.2 містить декілька класів, серед них 52.2, 52.22, 52.23, 52.24, 52.29.  До класу 52.21 “Допоміжне обслуговування наземного транспорту” віднесено діяльність, пов’язану із перевезенням пасажирів, тварин або вантажів наземним транспортом. Тобто це діяльність терміналів, таких як залізничні вокзали, автостанції, автовокзали, перевантажувальні товарні станції; діяльність залізничної інфраструктури.

Клас 52.22 “Допоміжне обслуговування водного транспорту” присвячено діяльності, пов’язаній з перевезенням пасажирів, тварин або вантажів водним транспортом. Сюди ж належить діяльність терміналів, таких як гавані, порти, причали тощо.

Клас 52.23 “Допоміжне обслуговування авіаційного транспорту” окреслює діяльність, пов’язану з перевезенням пасажирів, тварин або вантажів авіаційним транспортом. А саме, діяльність терміналів, таких як аеропорти тощо.

Клас 52.24 “Транспортне оброблення вантажів” включає: навантаження та розвантаження вантажів або багажу пасажирів незалежно від виду транспорту, що використовують для перевезення; навантаження, у т.ч. закріплення, вантажу та розвантаження суден (стивідорські роботи); навантаження та розвантаження вантажних залізничних вагонів.

Клас 52.29 “Інша допоміжна діяльність у сфері транспорту” окреслює діяльність по експедиції вантажів; організації перевезень залізничним, автомобільним, водним або авіаційним транспортом; організації групових або індивідуальних відправлень вантажів (у т.ч. вивіз і доставку вантажів, а також компонування партій); видачі й одержуванні транспортної документації та накладних; діяльність митних брокерів, суднових брокерів і агентів з фрахтування місць для авіаційних вантажних перевезень; посередництво з фрахту вантажного місця на судні або в літаку; вантажно-розвантажувальні роботи, наприклад, тимчасове пакування задля збереження вантажу під час транзитних перевезень, перепакування, вибірковий контроль та зважування вантажу тощо.

Отже з позиції видів економічної діяльності, підприємства, що надають послуги в сегменті складського господарства, можуть здійснювати її через склади, термінали та інші перевантажувальні станції.

Склади, як тип нерухомого майна

Щодо поняття “склад”, академічний тлумачний словник української мови трактує його як “відповідно обладнане місце, будівля або приміщення для зберігання чого-небудь (продуктів, матеріалів і т. ін.”.

З позиції ідентифікації складів, як об’єктів нерухомості в частині їх приналежності до відповідних типів нерухомого майна, доцільно скористатися Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000, затверджений наказом № 507 і чинний від 01.01.2001 (далі — Класифікатор). Згідно нього, склади належать до розділу “Будівлі”, підрозділу “Будівлі нежитлові” груп 123 і 125, 127.

Група 123 “Будівлі торговельні”  вміщує клас 1230.5 “Бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування”.

Група 125 “Будівлі промислові та склади” вміщує клас 1252 “Резервуари, силоси та склади”. До 1252 відносять резервуари та ємності; резервуари для нафти та газу; силоси для зерна, цементу та інших сипких мас; холодильники та спеціальні склади а також складські майданчики. Підгрупою є 1252.5 “Склади спеціальні товарні”; 1252.6 “Холодильники”; 1252.7 “Складські майданчики”; 1252.8 “Склади універсальні”; 1252.9 “Склади та сховища”.

Група 127 “Будівлі нежитлові інші” вміщує клас 1271 “Будівлі сільськогосподарського призначення, лісівництва та рибного господарства”, який включає будівлі для використання в сільськогосподарській діяльності, в тому числі зерносховища, склади та надвірні будівлі, підвали, винокурні, сільськогосподарські силоси та т. ін.

Отже, досить умовно можна віднести до ТЦ логістики постачання: складські майданчики, склади універсальні, холодильники. До ТЦ виробничої логістики — резервуари, силоси, сховища та склади холодильники. До ТЦ логістики розподілу — склади спеціальні товарні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, складські майданчики, склади універсальні, холодильники.

Склади у законодавчому полі

Отже загалом складські об’єкти — це складські приміщення, холодильники, морозильники, універсальні холодильні камери, резервуари, елеватори, криті чи відкриті майданчики, придатні для зберігання товарів і транспортних засобів.

Законодавством України визначені лише певні термін до складських об’єктів.

Товарний склад – організація, яка зберігає товар та надає послуги, пов’язані із зберіганням, на засадах підприємницької діяльності (ЗУ “Про сертифіковані товарні склади та прості і подвійні складські свідоцтва”).

Вантажний термінал (автопорт) – комплекс будівель, споруд, обладнаних навантажувальними засобами, призначених для виконання вантажних, господарських робіт з вантажами, технічного обслуговування автомобільних транспортних засобів, надання транспортно-експедиційних та інших послуг перевізникам (ЗУ “Про автомобільний транспорт”)

При проектуванні й експлуатації контейнерних терміналів необхідно керуватися вимогами КД “Контейнери багатотоннажні універсальні. Правила технічної експлуатації і безпеки праці в морських портах”.

Складські приміщення портів повинні відповідати вимогам БНіП “Складські будови і споруди загального призначення” (це відображено в Постанові про затвердження Державних санітарних правил та норм). Там же наведено визначеня продбаз (складів), що складаються з відповідних санітарно-захисних зон, передбачених у проектуванні промислових підприємств №245-71. В продбазі повинні бути передбачені такі приміщення: * склади-рефрижератори для зберігання швидкопсувних товарів, у тому числі для окремого зберігання м’яса, птиці, м’ясних продуктів, рибних продуктів, молока й молочних продуктів, масла й жирів, фруктів, ягід і окремо овочів; * камери (приміщення) для зберігання нешвидкопсувних продовольчих товарів (хліба, борошна, круп, солі, цукру та ін. бакалійних товарів); * приміщення для зберігання солоних і квашених овочів (капусти, огірків, томатів, грибів і т. ін.); * сховище для овочів і фруктів; * експедиції (окремо для швидкопсувних продуктів, бакалійних товарів і плодоовочевої продукції); * мийні для овочів, фруктів і для тари (окремо); – складські приміщення для зберігання прохолодних напоїв, соків, вин; тощо.

Діяльність холодних складів, або як їх ще називають fresh-склади, “склади -морозильники”, регламентовано документом за назвою “Санітарні правила для холодильників“,  дія якого розповсюджується на всі холодильники розподільчі, виробничі, холодокомбінати не залежно від відомчої приналежності.

Будівництво нових холодильників, а також реконструкція діючих проводиться відповідно до Державних санітарних правил та норм проектування промислових підприємств СН 245-71, і вимог глав СНіП 2.11.02-87 “Холодильники”. Згідно документа, холодильник розподільний – підприємство складського типу, призначене для проведення холодильної обробки швидкопсувних продуктів, зберігання запасів морожених і охолоджених продуктів і забезпечення ними системи торгівлі і громадського харчування. Розподільні холодильники і холодокомбінати далі по тексту йдуть під загальним терміном “холодильник”.

Щодо складів-морозильників, то такого взагалі не має, натомість маємо “морозильна камера – будівля або апарат для заморожування і збереження харчових та інших швидкопсувних продуктів при температурі від -1°С до -35°С”.

А близьким до значення fresh-склади буде “склади-рефрижератори” або “холодильна камера – будівля або апарат для охолоджування та збереження харчових та інших швидкопсувних продуктів при температурі від +1°С до +5°С” (згідно до Положення про склади тимчасового зберігання)

Взагалі поняття “склад”  і “термінал” закріплено у багатьох нормативно-правових документах, серед яких: Положення про склади тимчасового зберігання, ЗУ “Про сертифіковані товарні склади та прості і подвійні складські свідоцтва”,  Митний кодекс України, ЗУ “Про автомобільний транспорт”, а також у ДБН (Державних будівельних нормах), ДСТУ (Державні стандарти України), СНіП (Будівельні норми і правила), ГОСТ (Державні стандарти) та інших.

СНиП 2.11.01-85 Складські будівлі. Зміна № 1 (національна) визначає норми та правила, яких повинні дотримуватися на всіх етапах проектуваня та експлуатації складських приміщень для зберігання продукції і сировини, що не потребує особливих будівельних заходів для збереження заданих параметрів внутрішнього середовища. Ці норми не розповсюджуються на складські будівлі призначені для зберігання міндобрив, хімічних речовин, нафти, борошна, шкіряних виробів, а також на холодильники та зерносховища.

До речі саме цей документ розподіляє будівлі та приміщення складів на 4 категорії (А, Б, В, Д) — не плутати з класами комерційної нерухомості, які використовують при аналізі ринку девелоперські компанії, це інші категорії — за пожежонебезпечністю в залежності від вантажу, що зберігається та його упаковки. Також регламентує заходи по пожежній автоматиці будинків та споруд ДБН В.2.5-13-98 “Інженерне обладнання будинків і споруд” , зі введенням якого втратили чинність на території України СНіП 2.04.09-84 та ВСН 25-09.67-85.

Склади A-D, як спекулятивна нерухомість

З часом, комерційний ринок почав застосовувати класифікацію складських будівель А – D, яка враховує багато з перелічених ознак: висота та шаг між колонами, висота стель тощо. Подібна класифікація на вітчизняному ринку не має юридичної ваги, втім учасники ринку оперують нею при пошуку та оцінці об’єктів складської нерухомості. За цією класифікацією всі складські будівлі поділяють на приміщення відповідних класів від А до D, де класність визначає вартісну складову: орендну ставку або вартість придбання складського комплексу. Так складська споруда класу А повинна відповідати 21-й вимозі (на відміну від складських споруд класу D, під якими розуміють підвальні приміщення, неопалювальні виробничі приміщення або ангари), деякі з них: одноповерхова складська будівля з легких металоконструкцій і сендвіч-панелей, переважно прямокутної форми, без колон або з кроком колон не менше 12 метрів, з відстанню між прольотами не менше 24 метрів; автономна електропідстанція і тепловий вузол; допоміжні приміщення при складі (душові та туалети, підсобні приміщення, роздягальні для персоналу); висота стель – не менше 13 метрів, що дозволяє установку багаторівневого стелажного обладнання (6–7 ярусів); достатня кількість автоматичних воріт докового типу з вантажно-розвантажувальними майданчиками регульованої висоти: не менше одних на 500 м² та інші вимоги.

Подібна класифікація складів носить доволі оглядовий характер і не може бути використана для аналізу ринку. Така думка ґрунтується на тому, що кожна девелоперська компанія проводить власні дослідження ринку складської нерухомості, оперує власними оціночними даними щодо об’єму, попиту та пропозиції у даному сегменті. І головне, компанії закріплюють власні тлумачення за об’єктами складської нерухомості. Так, наприклад, компанія DTZ в одному зі своїх щорічних досліджень нерухомості в Україні об’єднувала для аналізу в один сегмент складську та логістичну нерухомість із визначення “об’єм складських та логістичних приміщень – це приміщення, площа яких перевищує 10 000 кв.м, що були введені в експлуатацію з 2001 року”. Цей показник враховує складські приміщення, а також допоміжні офісні приміщення та мезоніни.

Colliers International проводячи дослідження ринку “холодних” складів, розуміє під ними низькотемпературні складські приміщення для зберігання та / або обробки товарних запасів, що можуть забезпечити заданий діапазон температур (“холодильники” – з температурою близько нуля, та “морозильники” – температура нижче 5 градусів за Цельсієм). Компанія навіть наводить класифікаційні ознаки, за якими складське приміщення можна віднести до сегменту “холодного” складу. Власне одна з яких – сучасне одноповерхове складське приміщення з легких металоконструкцій та сендвіч-панелей, бажано прямокутної форми без колон або з кроком не менше 6 метрів.

В Ukrainian Trade Guild, наприклад, не враховують при аналізі вакантності склади нижче категорії С, не дивлячись на те, що подібні реконструйовані склади 50-х —80-х років займають вагому частину ринку — близько 70%. А не приймають їх до уваги при оцінюванні ринку, оскільки вони не можуть задовольнити актуальний попит з боку замовників. Тобто не впливають істотно на формування попиту на склади категорій А і В.

В компанії кажуть, що складську нерухомість оцінюють за деякими базовими параметрами – стара / нова споруда, рівень стель, крок колон. Системні оператори міжнародного рівня посилаються на європейську класифікацію, яка в свою чергу містить перелік основних пунктів для оцінки об’єктів складської нерухомості, як-то: якість будівлі, інженерія в частині температурного режиму, системи пожежогасіння, наявність вантажних ліфтів на 20 тис. м2, висота стель не менше 12 м і крок колон. Оскільки в Україні високоякісних складів не багато, а ринок формується з індивідуальних потреб – близько 79% в 2017 році було побудовано під build to suit, то подібний попит не дає можливість «підвести» загальну класифікацію під об’єкти індивідуальних технічних завдань.

Замість висновків

Об’єктивність аналізу ринку сегментів складської логістики унеможливлюється через відсутність певних об’єктів, як таких. Наприклад, часто використовують поняття фулфілмент-склад і кросс-докінг склад, як об’єкти складської інфраструктури транспортно-логістичних операторів. Не зрозуміло взагалі намагання оцінити ринок таких складів, тому що вони не є ані об’єктами нерухомості, ані видами економічної діяльності. Це лише назва операцій, що відбувається з матеріальними потоками. Коректним було б казати «склади фулфілмент операцій», «склади крос-докінг операцій».

Не можна оцінити також ринок складів контрактного складування, тому що контрактне складування – це партнерська угода між користувачем і провайдером (надавачем) складських послуг, як правило, на довготривалий термін. Передбачає не суто зберігання вантажу (товарів), але більшою мірою ексклюзивні складські послуги під конкретного замовника.

Те саме стосовно понять «логістичний склад / центр», «хаб».

Загалом, та ситуація з об’єктами складської нерухомості, що є зараз, історично аргументована. Річ у тому, що у сегменті складської нерухомості перші спроби суто комерційної класифікації було зроблено у 2000 р., у відповідності до типології, прийнятої у США. Згідно класифікації, залежно від способу виникнення об’єкти складської нерухомості підрозділялися на так звані greenfield – «зелені майданчики», тобто, комплекси, побудовані з нуля, на непідготовлених земельних ділянках, і brownfield – «коричневі майданчики», майнові комплекси недіючого виробничого підприємства, пристосовані під потреби нового об’єкта шляхом реконструкції та перепрофілювання. З огляду на економічну ситуацію, що склалась на початку 90-х рр. ХХ ст., коли значна кількість підприємств радянського періоду припинили своє існування, історичний розвиток складського сегменту розпочався саме з категорії «браунфілд». По мірі розвитку ринку з’явились проекти категорії «грінфілд», представлені в основному на столичному ринку, а також в ряді великих міст. А поки переглядалися радянські стандарти та нормативи стосовно складської діяльності, економічна ситуація задавала швидкий темп. Це відобразилося і на термінології, і на пріоритетах при аналізі ринку. Через що на сьогодні, ми можемо відслідковувати розбіжності в даних при аналізі однакових сегментів складської нерухомості від різних девелоперських компаній.